フィリピンの住宅投資（３）

　昨日の話の続きです。
2010.5.25 http://otsu.seesaa.net/article/151020343.html
　今日は、[2] フィリピンの物件を所有し、賃貸して、高利回りが得られるかについてコメントします。
　フィリピンの住宅について検索エンジンで検索すると
http://subic.web.fc2.com/
こんなページが見つかります。その中の
http://subic.web.fc2.com/tyoukitaizai2.html
あたりは、たぶん、それなりの業者（の関係者）が作っているのでしょうね。
　下の方のリンクをたどると
http://www.animo-jws.com/japanese.html
こんなホームページに行き当たります。
　Ｙさんが紹介された物件とは別物でしょうが、仮にこんな物件だとしたらどんなふうに考えるといいか、乙も一緒に考えてみたいと思います。
　Ｙさんは、「700万で買って７％から８％で運用されているそうです」とおっしゃっていますが、これは本当でしょうか。「あるファンドマネージャーの方」を仮にＸさんとしますが、このように主張しているのはＸさんだけではありませんか。
　不動産の賃貸は、なかなかむずかしいもので、700万円で買ったものを賃貸に出して、１年間に49万円から56万円程度の家賃収入があると、７％から８％の運用だと考えたくなりますが、そんな単純な話ではありません。
　700万円の不動産の価値が２０年でも４０年でもずっと同じならば、成り立つ話ですが、一般には、年が経つほどに不動産は傷んできて、価値は下がるものです。それを見込んで７％から８％の運用になるという話でしょうか。これは、減価償却と関連します。不動産の価値が下がっていくことを考慮して、減価償却を計算します。話を簡単にして、700万円の物件が20年で価値がゼロになるとすれば、毎年35万円ずつ失っているわけです。それを考慮すると、家賃収入は49万円から56万円程度ではまったく不足で、（35万円を加算して）84万円から91万円程度なければなりません。Ｙさんの話だけでは、減価償却が考えられているのかどうか、わからないので、何ともいえませんが、もし、考えられていないとすれば、「利回りが７％から８％」というのはウソだということになります。Ｘさんに聞いてみるといいでしょう。減価償却の実際の計算はもっと複雑ですが、まあそれはあとで勉強すればいいでしょう。
　次に、家賃の中から必要経費を除かなければなりません。住宅の修繕代、税金、管理費など、さまざまな経費がかかるものです。それらはいくらなのでしょう。それらを差し引いた後で７％から８％の利回りなのですか。これまたＸさんに聞いてみてください。

　なお、Ｙさんも、ちょっと考えてみるといいでしょう。700万円で買えるものを、毎年90万円ほど払って借りますか。普通はそういうことはしないものです。金を貯めながら８年ほど我慢して、720万円を用意し、自分で買うものです。（借金してもう少し早く買う人もいます。）だから、不動産投資は基本的にあまり儲からないものなのです。儲けている人も中にはいますが、
2007.10.8 http://otsu.seesaa.net/article/59516238.html
それはそれなりの努力をしている人なのです。
　何もしないで７％から８％というのは、条件がよすぎます。何か、裏があると勘ぐったほうがいいように思います。
　本当にそういう話があるなら、日本の銀行がだまっているはずがありません。預金の貸出先がなくて困っているのですから、そういう金をフィリピンの不動産投資に回して、７％から８％の利益を確保するでしょう。それをしないのは、そんなおいしい話があるわけないと考えているからです。