2010年05月26日

フィリピンの住宅投資(3)

 昨日の話の続きです。
2010.5.25 http://otsu.seesaa.net/article/151020343.html
 今日は、[2] フィリピンの物件を所有し、賃貸して、高利回りが得られるかについてコメントします。
 フィリピンの住宅について検索エンジンで検索すると
http://subic.web.fc2.com/
こんなページが見つかります。その中の
http://subic.web.fc2.com/tyoukitaizai2.html
あたりは、たぶん、それなりの業者(の関係者)が作っているのでしょうね。
 下の方のリンクをたどると
http://www.animo-jws.com/japanese.html
こんなホームページに行き当たります。
 Yさんが紹介された物件とは別物でしょうが、仮にこんな物件だとしたらどんなふうに考えるといいか、乙も一緒に考えてみたいと思います。
 Yさんは、「700万で買って7%から8%で運用されているそうです」とおっしゃっていますが、これは本当でしょうか。「あるファンドマネージャーの方」を仮にXさんとしますが、このように主張しているのはXさんだけではありませんか。
 不動産の賃貸は、なかなかむずかしいもので、700万円で買ったものを賃貸に出して、1年間に49万円から56万円程度の家賃収入があると、7%から8%の運用だと考えたくなりますが、そんな単純な話ではありません。
 700万円の不動産の価値が20年でも40年でもずっと同じならば、成り立つ話ですが、一般には、年が経つほどに不動産は傷んできて、価値は下がるものです。それを見込んで7%から8%の運用になるという話でしょうか。これは、減価償却と関連します。不動産の価値が下がっていくことを考慮して、減価償却を計算します。話を簡単にして、700万円の物件が20年で価値がゼロになるとすれば、毎年35万円ずつ失っているわけです。それを考慮すると、家賃収入は49万円から56万円程度ではまったく不足で、(35万円を加算して)84万円から91万円程度なければなりません。Yさんの話だけでは、減価償却が考えられているのかどうか、わからないので、何ともいえませんが、もし、考えられていないとすれば、「利回りが7%から8%」というのはウソだということになります。Xさんに聞いてみるといいでしょう。減価償却の実際の計算はもっと複雑ですが、まあそれはあとで勉強すればいいでしょう。
 次に、家賃の中から必要経費を除かなければなりません。住宅の修繕代、税金、管理費など、さまざまな経費がかかるものです。それらはいくらなのでしょう。それらを差し引いた後で7%から8%の利回りなのですか。これまたXさんに聞いてみてください。

 なお、Yさんも、ちょっと考えてみるといいでしょう。700万円で買えるものを、毎年90万円ほど払って借りますか。普通はそういうことはしないものです。金を貯めながら8年ほど我慢して、720万円を用意し、自分で買うものです。(借金してもう少し早く買う人もいます。)だから、不動産投資は基本的にあまり儲からないものなのです。儲けている人も中にはいますが、
2007.10.8 http://otsu.seesaa.net/article/59516238.html
それはそれなりの努力をしている人なのです。
 何もしないで7%から8%というのは、条件がよすぎます。何か、裏があると勘ぐったほうがいいように思います。
 本当にそういう話があるなら、日本の銀行がだまっているはずがありません。預金の貸出先がなくて困っているのですから、そういう金をフィリピンの不動産投資に回して、7%から8%の利益を確保するでしょう。それをしないのは、そんなおいしい話があるわけないと考えているからです。
posted by 乙 at 05:56| Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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