2006年03月16日

ワンルームマンションを買って後悔しています

 乙は、都内在住ですが、文京区内にワンルームマンション1戸を持っています。賃貸用です。
 しかし、はっきりいって、買ったことを後悔しています。なぜならば、端的にいって、利回りが悪すぎるからです。乙の投資方針は15年にわたって 7% を目標にしています(http://otsu.seesaa.net/article/12436639.html を参照)が、これには全然及びません。購入を決断したときは、今のように投資方針をはっきり決めていたわけでもなく、ふらふらと何となく買ってしまいました。
 後悔するくらいなら、今すぐ売ってしまえばいい。これが普通の考え方ですが、ワンルームマンションの場合は、中古市場が必ずしもきちんとしておらず、売ろうにも(満足できる価格では)売れないというのが実情です。乙は、後悔しつつも、このまま保有を続けるつもりでいます。それが「まし」な選択だと思います。
 そういえば、乙は、自分と家族の居住用に1991年にマンションを買い、その後1999年に売却して損失(3450万-1680万円=1770万円)を出しました。まあ、8年間の家賃を払ったものとしてあきらめましたが、ワンルームマンションもそんなものかもしれません。時代の流れで、これからどうなるかは何ともいえませんが。
 さて、このワンルームマンションは、新築だったので、乙は1900万円ほどで買いましたが、家賃は 91,000 円で不動産会社が 3,000 円を取るので、所有者は 88,000 円の収入になります。ここから管理費・修繕積立金 9,960 円が引かれますから、年間の収入は、936,480 円になります。約 4.9% の利回りです。しかし、これはあくまで表面的な利回りで、長く使っていれば、什器類も傷みますから、適当な間隔で交換しなければなりません。特に、次の入居者を捜すときはハウスクリーニングのお金もかかります。家賃だって、今の家賃がそのままずっと20年(以上)確保できるわけでもありません。年数が経てば、次の入居者を確保するために、家賃を下げざるを得ないでしょう。したがって、5% の利回りはとても確保できません。どれくらい低いかはよくわかりません。
 なお、入居者が出た後、次の人が決まらない間は家賃収入が途絶えますが、このマンションの場合は、近くに大学がいくつもありますから、入居者が見つからないことはあまり心配ないように思います。
 また、5% の利回りというのは、20年で元が取れるということですが、仮に、今の状態がずっと続いたとしても、20年経てばマンションの資産価値は 1900 万円もあるはずがありません。1900 万円の価値がそのままであってはじめて 5% の利回りといえます。預金しておいて、元本が減ることなく 5% の利子が20年続いたとして、はじめて 5% の利回りといえるわけです。マンションはそうはいきません。資産価値は確実に目減りします。
 ということで、乙は、どう考えても、ワンルームマンションは割に合わない投資だったと思っています。
 しかし、今の状態で売却しても、非常に安い価格にしかならず、これまた問題です。
 そこで、このマンションは、もうあきらめて、20年以上(乙が死ぬまで)保有するつもりです。20年したら、家賃分が完全な収入になるので、まあ放っておいてもいいかなあということです。20年以上経って、総合計で赤字にならなければいいかといったところです。当然のことながら、15年にわたる年 7% の資産運用の計算からは除外しています。わずかでもプラスになってくれればいいと思いますが、地震でマンションが倒壊でもしたら、マイナスのリターンになりますから、いいことは何もありません。
 もしかすると、今、買ったときの4割程度の金額(780万円)でも売る手があるかもしれません。その資金を15年間にわたってうまく(7%で)運用すれば(乙はその自信がありますが)、2100万円以上にはなりそうで、結果的にワンルームマンションを保有し続けるよりも資産価値が上がります。
posted by 乙 at 00:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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