2006年03月17日

ワンルームマンション投資でわかった意外な事実

 乙がワンルームマンションを所有するようになって、初めてわかったことがあります。普通、いわれていない(知られていない)ことを3点書いておきましょう。
 第1に、ワンルームマンションの区分所有者は意外に遠方の人が多いということです。乙が所有するのは都心の物件ですが、区分所有者は福岡から仙台まで全国に散らばっています。むしろ、東京在住者はごくわずかです。これは、マンションの販売業者が全国的に営業しているということだと思います。乙は、購入契約の前にマンションを自分で直接見に行きましたが、こういう人はどうなんでしょうか。たぶん書類だけで購入しているのではないでしょうか。
 それに関連しますが、区分所有者は管理組合の仕事が大変になってきます。遠方の人を理事に選ぶと、管理がおろそかになってしまいます。年数回の会議にわざわざ福岡から交通費をかけて来てくれるでしょうか。それがダメなら、近場の在住者が交替で理事をつとめるしかなくなります。乙も理事をやっています。しかし、ここではたと考えました。遠方の区分所有者は、はじめから理事などをやるつもりはなく、逆にそのためにわざわざ遠方のマンションを買ったのではないかということです。純粋に投資ということを考えれば、管理の手間は他人任せにするほうがいいに決まっています。どうせ、その他人だって区分所有者で、マンションをひどくしようとは思わないわけですから、それだったら、自分の管理の手間を省くほうがいいということになります。
 第2に、管理会社が税金の計算などを補助してくれるということです。乙は、毎年自分で所得税の確定申告をしていますが、計算は、だんだん大変になってきます。マンションの家賃は不動産所得になりますが、この計算もなかなかややこしいものです。減価償却の計算は、建物が47年の定額法、設備が15年の定率法で計算することになります。乙は、自分で計算できるように勉強しましたが、実際は管理会社がそのあたりを計算してくれるので、間違いがなく、助かります。
 第3に、ワンルームマンションに限らないことですが、自分の住まいは所有するよりも借りるほうがいいのではないかということです。乙は、貸す側になってみて、はじめてマンション投資が儲からないものだと知りました。逆にいえば、それは借りる方がトクだということです。
 一見、マンションを借りると、家賃が高いような気がします。これだったら住宅ローンを借りて買ってしまったほうがいいのではないかと思います。乙も、そう思って自宅用マンションを買ったのでした。しかし、結果的に見ると、自宅用であっても、投資用と変わらず、マンションを買うこと自体が「投資行動」になってしまったのです。乙の場合は、一時は多額のローンを抱えましたが、ずっと共働きということもあって、比較的早期にローンの返済を終えることができましたので、結果的には大きな問題になりませんでした。しかし、20年以上もローンを返し続けることを考えると、これは非常に大きな危険性をはらむことになります。バブル崩壊以降は、住宅ローン破産などのニュースを聞くこともありますが、こんなことを聞くと、無理してローンなどを組まなければいいのにと思ってしまいます。もっとも、そういうローンを借りる時期は比較的若いときですし、そのころは「投資」などということは考えないものですから、周りがみんなそうやって買っていれば、自分も同様の行動をするのではないでしょうか。乙の若いときもそんなことでローンを借りてマンションを買ったりしたのでした。
posted by 乙 at 00:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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