2010年05月27日

フィリピンの住宅投資(4)

 昨日の話の続きです。
2010.5.26 http://otsu.seesaa.net/article/151116764.html
 今日は、[3] フィリピンの物件を所有し、賃貸する場合、仲介者に手数料 1% の支払いは妥当かについてコメントします。
 Yさんのメールで「ファンドマネージャーさんに手間賃、相談料込みで135000円を払うことになり、手数料が年1%掛かるようになるのです。」としているところが大いに気になります。
 135,000 円払っていて、それがなぜ1%なのでしょうか。135,000 円が1%ならば、物件価格は 13,500,000 円のはずです。でも物件は 700 万円ですよね。
 700万円の物件で、1%の手数料を払うとすれば、7万円のはずです。
 この食い違いは解せません。
 もしかしたら、購入時に1回払いで 135,000 円を払い、その後は1%=7万円を毎年払うというのでしょうか。

 次に、「手数料」に何が含まれるかという問題ですが、税金や管理費を含んでいないでしょうね。だとすると、7%から8%の取り分に対して、1%というのは、1÷7=14% ないし1÷8=12.5%に相当します。
 1%ということばにだまされてはいけません。こんなに高い手数料というのは常識的に考えてありえないと思います。1%の手数料を払って、一体、何をしてくれるというのでしょうか。
 7%から8%は、実現するかどうか、昨日の記事に書いたように、よくわからない利回りだと思います。こういうのをリスクといいます。それに対して1%というのは確実にかかるコストです。リスクを投資家が全部背負って、仲介業者が定額の儲けをピンハネするというのは暴利でしょう。
 日本の不動産賃貸取引でも仲介業者がこんなに取る例はないと思います。日本の不動産賃貸については、どんなコストがかかるか、近所の不動産屋さんにでも電話で聞いてみればわかります。それと比べてみてください。海外だからといって余計にコストがかかるわけではありません。

 乙だったら、こういう取引はしません。(というか、むしろ、紹介して1%をもらう側に回りたいものです。)

 なお、老後にフィリピンに住むかどうかについては、数日、考えさせてください。
2010.6.15 追記
 この話の続きを
http://otsu.seesaa.net/article/153301467.html
に書きました。
 よろしければご参照ください。


posted by 乙 at 04:05| Comment(19) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
私もパスですねえ・・・
現地の不動産賃貸事情を知らないし、
トラブル(空室、家賃の延滞、物件の損壊等)があったときに、
自分で対応できないですから。
フィリピンの不動産屋さんや弁護士さんや修理業者さんと、
私が英語で現地で打ち合わせなどが出来るなら、
少しは考えますけど。
ですから、自分がフィリピンに住むという方なら、
違ってくるのかもしれませんね。
Posted by 40歳無職 at 2010年05月27日 08:55
乙様、色々と書いて頂きまして、
ありがとうございます。
メールでは上手にお伝えすることが
出来ずに申し訳ありませんでした。

その方への相談料金として35000円、
私がフィリピンへ行けないため、
手間賃として10万円を払ってほしいと
いうことでした。
その後700万円+仲介料金の
保管料として、1年ごとに1%をその方の
事務所に支払うということなのです。
10万円の手間賃ということから
疑問が応じて、メールを私からはしなく
なりました。

本当ならばファンドのことを
聞いてファンドを購入して
その方に相談料と1年の保管料を
支払う予定だったのです。
元々海外の物件、及び国内の
不動産投資には興味もありませんでした。

でもメールでの返事には
財政破綻がどれだけ恐ろしいかと
書き綴られ、数回メールのやりとりを
した上、フィリピンの物件を
薦められたということなのです。

断りのメールを出しても相談料金は
発生するのか・・・とも
思ってしまいます。
Posted by Y at 2010年05月27日 16:08
Y様
 追加説明をありがとうございました。
 相談料 35,000 円は、相手の時間を使うと考えれば、そんなものかもしれません。
 まあ、そういう相談にお金を使う価値があるかどうかという問題はありますが……。
 10万円は渡航費を含んでいるようなので、これまたそんなものかもしれません。
 しかし、乙は10万円を高いと思います。
 このあたりは個人の感覚ですから、10万円を安いと思う人がいても何ら不思議ではありません。
 海外の不動産投資をする場合は、一般には現地を見に行くものであり、その場合には渡航費がかかるのが当然です。その分だけ、利益が少なくなるものです。

 一般には断りのメールを出せば相談料は支払わなくていいと思います。
 相談料を支払うケースは、事前に、相談自体が有料であることをいわれ、それに同意して相談が始まった場合です。
Posted by at 2010年05月27日 16:46
>本当ならばファンドのことを
聞いてファンドを購入して
 RSTと同じような、きな臭さを感じます
 所有者名義などは大丈夫なんでしょうか
Posted by 遊歩道 at 2010年05月28日 12:59
私は日本で細々と大家業をやっています。

私は寧ろ手数料の類が安いのが気になります。
135,000円は購入手数料なのでしょうか? だとすると寧ろ安すぎるような気がします。 国内で700万円の不動産を買う場合、物件価格の3%+6万の仲介手数料が必要ですから、30万近い手数料が必要です。 国外の物件の仲介で13万程度で採算は合うのでしょうか?
 管理費?にしても、700万の物件で8%の表面利回りであれば賃料は月額4万7千円未満です。 その13%として、6千円。 この6千円で何をどこまでやってくれるのでしょうか? 通常日本の不動産管理会社は5%の手数料で集金・滞納督促とクレームの取次ぎ程度をやりますが、ほとんどここから利益は出ていないと思います。 入居者募集には別途手数料が必要で、通常リフォームやメンテ費用にも中抜きが入ります。 

 このファンドマネージャー?が全て一人でやるとは思えないので現地にもパートナーがいるのでしょう。 そちらには手数料は発生しないのでしょうか?
 購入時に登記費用の類は発生しないのでしょうか? 入居者の募集はどうするのでしょうか? 入居者募集の仲介手数料は? 入退去時のリフォームはどこに依頼するのか? 費用は? 固定資産税の支払いは? 現地での所得税の申告は? これを13万と6千円でできるとは思えません。 当然全て別に費用が発生するでしょう。 この辺りの説明はあったのでしょうか?

 後、私がこの投資に関して一番気になることは、取引の全てをこのファンドマネージャー氏一人に依存していることです。 仮にこの人が善意で投資が成立するものだったとしても、もしこの人が事故で急死したら購入した人はどうするのでしょうか? そうでなくても、もしこの人が採算が合わないのでこの仕事から撤退すると言い出したら?


 尚、フィリピンでは外国人の土地保有は認められていないので、不動産(建物)を購入する場合は借地となり、地代が発生すると思われます。 この辺も不明確ですね。
Posted by 寺吉 at 2010年05月29日 00:40
寺吉様
 さまざまな疑問をいただきました。
 おっしゃるとおりだと思います。
 ご自身の経験に基づく実践的な疑問であると思いました。
 乙は、以前に示したように、Yさんからメールをもらっただけで、詳しい話は聞きませんでしたが、ファンドマネージャーの方は、ほとんど何もせず、実際の管理業務などは現地関係者に丸投げなのだろう、つまり中抜きをしているだけなのだろうと判断しました。その意味で「手数料が高い」と判断したのですが、実際に管理業務を行うとすれば、むしろ「手数料が安い」とも言えますね。
 このあたり、Yさんは判断できるだけの十分な情報を提供されていないように思えます。
 この状態で、Yさんに不動産物件をすすめてくるファンドマネージャーの方に疑問を感じます。
Posted by at 2010年05月29日 04:53
寺吉さんのご指摘は、実に実践的ですね。
言われてみれば、なるほどと思うことばかり。
感服しました。
私も、漠然とこんなのは・・・と思うだけでなく、
もっと事実を積み上げて検討しないと駄目だなあ・・・
Posted by 40歳無職 at 2010年05月29日 07:52
乙様、コメントを下さった皆様、
御心配ありがとうございます。
その方とはメールだけのやりとりで、
しかも私が途中でメールをしなくなって、
乙様にこうしてお願いしたものですから、
紛らわしい内容になってしまいまして、
申し訳ありませんでした。
実はもう断りのメールを送りました。
今は相手のメールを待っている状態です。

色々疑問に感じる点があったのですが、
(後にまた書きますが)何しろ私は全く
わからない状態でしたので、
これは投資の世界では普通なのかな?と
思ったりしました。

仲介料は別途発生するそうです。
遊歩道様が仰る所有者名義の件も
わかりません。
そこまで話が進んでいないのかも
しれませんし、私もそういうことが
わからないため、質問をしていません。
以前法律のことも書かれていらっしゃって、
「そういうことも考えないと
いけないんだ。」と思ったほど、
本当に無知なのです。
色々教えて頂いて、とても感謝して
おります。

寺吉様が書いて頂いたことも
そこまで話が及んでいません。
手間賃10万というのは事務手数料の
ようです。
35000円の相談料のことも断った時にも
必要かメールで聞いている最中です。

税金のことも
「源泉で引いてもらっていますから、
手取り収入で毎月400ドル程度(実質利回り7〜8%)を受け取っています。」と
書いてありますが・・・。
メールの文をよく解釈しないまま
書いているので、色々な疑問が発生して
しまうのですね。ごめんなさいm(__)m

現地のパートナーはいると思います。
多分その人に全部任せて
いらっしゃるんだと思います。
(丸投げ状態ということですね)
入居者もすぐ入るらしいです。
その物件もHPがあり、
連絡先、メールアドレスが書いてあって
安心してしまいましたし・・・。

ただ私自身もファンドマネージャーさんに
依存し過ぎているのが怖くなって
また「10年後に必ず1.5倍になる」という
予想が外れたら・・・と思うと
ゾッとしてしまい、話を断りました。

その頃は日本が破綻してフィリピンに
逃れた方は喜んでいる・・・そんな
こともあるかもしれませんが・・・。

>判断できるだけの十分な情報を提供されていないように思えます。

多分その通りだと思います。
現地ツアーもされているので、
参加したら詳しい説明が聞けるかも
しれません。
私は海外の物件は思ったより簡単に
買えるんだと思っていたので、
皆様に相談して良かったです。






Posted by Y at 2010年05月29日 07:55
>ただ私自身もファンドマネージャーさんに
依存し過ぎているのが怖くなって
また「10年後に必ず1.5倍になる」
 
 この段階で、不法行為に該当します(必ずを言った言わないが争点となります)

個人的に強く感じることは”ファンドマネージャーさん”は本当にファンドマネージャーなんでしょうか?文面ではプロの身なりをした素人の気がします。というのは、必ずといわなくても、必ずと誤認するような口ぶりだとしても、それは素人行為です。こういった金融機関出身を利用した思い込ませIFAがいます。金融出身を名乗るIFAには十分警戒してください
昔、株の営業マンは、危ない話を延々して、最後株の注文を受けるのがちょうど良いといった逸話があるほどです。
リスクを知っている専門家は為替リスクとか市場リスクなどの話はしません。不動産で例を挙げると、閉鎖登記簿を調べろとか、過去何十年に起こった自然災害を調べろとかそういったアドバイスです。

結局、合法的な範囲で単に売り歩く業者の可能性があります。
私が「IFAはインチキ」だというところもファンド会社の話をそのまま客に話し勧誘するが実際は大いに損をするといった、素人行為がこれにあたります
 RSTは良い例だと思います
Posted by 遊歩道 at 2010年05月29日 12:26
遊歩道様、いつもありがとうございます。
もう一度メールを読み直したのですが、
「必ず」ではなく「1.5倍になる計算です」
という書き方がしてありました。
うろ覚えのまま書いてしまい、
大変申し訳ありませんでした。

>金融出身を名乗るIFAには十分警戒してください

証券会社出身らしくて、まさに
そんな感じなのですが・・・。

最初にファンドのことを
問い合わせたのですが、
「個別ファンドのことは日本の
ライセンスを持っていないので
助言はできない。」と言われて、
「?」と思いました。
なのでいいのか悪いのか勧誘は
されておりません。

最初から海外の不動産(住宅)を
薦めるのが目的だったのか
日本破綻になる前に、
なんとか逃亡してほしい!との願いで
行動されていたのか、
(実際日本破綻になると投資する人が
いなくなることも心配されていました)
私にはわかりません。

でも大変使命感に燃えているような方で、
悪気があるというよりも
「人に良いことをして自然と
お金が入るようにする」という
感じでした。(メール文より)
いつか実際救世主のようになることも
あるかもしれませんので何とも
言えませんが・・・。

私の友達の生保レディーも私には
疑問に感じる商品をプライドを持って
売っています。
本当に仕事にやりがいがあるようです。

でもこうした商品もお客様に
大きな損を将来もたらしたら、
誰が責任をとってくれるの?と
思ってしまいます。
Posted by Y at 2010年05月30日 09:45
Yさん
サンラ事件のように、使命感を持って勧誘をしたとしても、悪意かどうかは結局犯罪が立証されわかることだと思います。個人的には霊感商法に似ていると思います。

あと大変失礼かもしれません、生命保険の悪徳勧誘もわからなくはないです。しかし海外オフショアと土壌が全く違います
生保は国内法で守られますが、海外オフショアはIFAの思うツボで、トラブルがあっても取り返しが付きません
海外オフショア問題は手数料(会費)や免許ばかり注目されていますが、投資家保護に注目すべき方がはるかに重要です、みんなもっと気が付かないと被害は絶対減りません

Posted by 遊歩道 at 2010年05月31日 16:11
Yさん

>でもこうした商品もお客様に
大きな損を将来もたらしたら、
誰が責任をとってくれるの?と
思ってしまいます。

良いところに気がつかれたと思います。私が言うIFAがインチキということが、薄々でもお分かりいただけると思います。今のところ詳しくは述べられなくすみません。私が思う範囲では海外オフショア(不動産も)手を出さないほうが懸命です
Posted by 遊歩道 at 2010年05月31日 20:39
遊歩道様、度々ありがとうございます。
その方に断りのメールをした後、
昨日返事のメールがきました。
「手数料は要りません。」という内容と
ともに御自分のセミナーのビデオの
データを送って下さいました。
途中まででしたが、延々と
「いかに日本破綻が恐ろしいか。」を
語っていらっしゃいました。
この時には「これが参加費
3000円のセミナーなのだろうか?」
という冷めた目で見ていましたが・・・。

>個人的には霊感商法に似ている
と思います。

私もそう思いました。
宗教的と言いますか、このような
セミナーが絶好の洗脳場所(勧誘場所?)
のような気がします。
実際私もフィリピンは「人生の楽園」の
ような国に思えたので・・・。
(私はセミナー等に行ったことがなく、
セミナーによっては勉強になるところも
あるかと思いますので誤解の
ないようにお願いしたいのです。)

でも結局はフィリピンに住宅を
買うことに結びついているのは
やはり単純な発想のような気がします。

>海外オフショアはIFAの思うツボで、
トラブルがあっても取り返しが付きません

その方は「投資は専門家に任せる
ことが一番良い。素人が手を
出すべきではない。」といったことが
述べられていたので、
「やっぱり専門家に任すことが
一番大事なんだな。」という浅はかな
考えで行動していました。
今考えると大変怖ろしいです。
ちなみに株の営業マンのお話と
同じようにどれだけ投資信託は
損をするかというビデオも見ました。

今回のことで私はギャンブル的なことは
できないと再認識しましたし、
ファンドでもそんなに儲けがない
(実際、保管料、代理店の手数料などで
結構掛かるんだなと思いました)
ということがわかりました。
私は言われた通り、パスポートも
とってきましたが、それも
自分の勉強代になったと思います。

これから先は乙様にメールで
提案して頂いたように
独立系FPに相談しようかと
思っています。
Posted by Y at 2010年06月01日 10:58
Yさん
>独立系FPに相談しようかと思っています。
 あくまで念のためですが、IFAの下請けで海外ファンドを販売している独立系FPも有ります。こういった下請け業者で被害にあわれた場合はどうにもなりません。
 買う前によく、買った人の話を聞くという手が有りますが、海外ファンドで被害にあった投稿は殆どないですが、これは泣き寝入りのためです。投資実践ブログで信頼できる業者の紹介と有りますが、こちらも紹介屋です。
 私からのアドバイスですが、否定的な意見がない投資は絶対投資してはいけません。
(個人国債であっても同じです)
Posted by 遊歩道 at 2010年06月01日 12:23
Yさん
言い忘れですが、IFA(国際投資コンサルタント)などという肩書きはいい加減なので、この名称を使用している業者は要警戒です。

 国際投資を名乗るからには米国外務員資格シリーズ7を持っていてぐらいが当たり前じゃないでしょうか(投信販売には直接関係なく、そんな資格を持っている人はいないでしょう、海外では銀行の商品です)

 国内で投信を販売するのに証券外務員資格が必要です。オフショアにはそもそも資格が必要ありません。これがインチキの土壌になっています。会社が免許等を受けているのとは別問題です

 ですから、金融出身のIFAなんて無資格で営業をしているそのもので、生保レディよりもはるかに危険です。

 相手の素性を確かめるのも重要です
Posted by 遊歩道 at 2010年06月01日 21:20
遊歩道様、ご意見及び御忠告、重ね重ね感謝しておりますm(__)m

>投資実践ブログで信頼できる業者の紹介と有りますが、こちらも紹介屋です。

よく色々なブログで見かけます。
きっと業者から報酬をもらっているんだろうなと思っていましたが・・・。

>否定的な意見がない投資は絶対投資してはいけません。

とても参考になりました。
本当ならばファンドや不動産投資のことも
長所や短所を例に挙げて説明して欲しかったですし、そうして頂くことが普通だと思っていました。フィリピンも今後危険なことも
あるでしょうし、そんなことを教えて頂きたかったのです。

今頃はフィリピンで、その物件の紹介をされているはずです(メールより)。
後残り僅かな物件らしいです。
(こういう言葉も私は弱いのです・・・)
10万円の事務手数料も私だけのために
フィリピンに行って頂くのであれば
安いと思うのですが、そのツアーの
ついでに手続きをして、値切り交渉も
してみる・・・という内容のものだったので
このために10万も?と疑問が湧きました。

>相手の素性を確かめるのも重要です

こういうことは本当に難しいと思うのです。
今回のセミナーのビデオでも遊歩道様が
ご覧になれば絶対おかしいと思うことでも
私のような素人が見れば真っ当なことを
言われていると思うのです。
とにかく今回に懲りてIFAには一切関係しないように気をつけます。

少し話が変わりますが、私は今後海外に行くわけでもないので、円だけを持っていてもいいのですが、この前習い事の先生(70歳)に
「せっかく親が貯めてくれたお金が戦争で
デノミになり3000円しかなかった」という
話を聞いて悲しくなりました。
やはり外貨を持っていた方がいいのか、
色々とわからなくて悩んでしまいます。
Posted by Y at 2010年06月02日 10:13
Yさん
>とにかく今回に懲りてIFAには一切関係しないように気をつけます
 もし、周りの人で検討している人がいれば、ぜひ経験されたことを教えてあげてください

>遊歩道様がご覧になれば絶対おかしいと思うことでも
 乙さんも御存知のとおり、私も被害にあった口です。それと知識や経験を元に考察すると、やはりインチキとわかるわけです

>やはり外貨を持っていた方がいいのか
 FPの世界でも、財政破綻を前提にしたプランは存在しません。リタイア後の海外生活をベースにして案が出せるかといったところでしょう。もっと現実的に、近日首都圏に大地震がおきるとしましょう。殆どの人がどのように財産を守るべきかわかりません。私も、家族を実家に移動できるように金貨を少し非常袋に入れています。
 きっと富豪はスイス銀行にお金を預けているなんて夢にも思わないでください。ある程度自給生活ができるように考えるのは理にかなうと思います。
 数年前に雑誌で有名なシンクタンクの女性が、私は外貨建ファンドに大半つぎ込むことをオススメする、と書いてあったのですが、もし実践していれば命がなくなったと思います。結局専門家ですらわからないことです。
 海外にこだわるなら、旅行をはじめとして住みたい場所を探してみることから始めるべきでしょう。外貨建資産は私は良いと思います
Posted by 遊歩道 at 2010年06月02日 12:19
遊歩道様、何回もコメントして頂き、ありがとうございます。

遊歩道様が被害にあわれたなんて何故?と
思ってしまいます。私より格段に投資について詳しい方だとお見受けしておりますので・・・。

金貨の話もセミナーのビデオで言われていました。
日本破綻で食べるのも困難な時、
「メロンパンを持っている人、金を持っている人どちらがいいと思いますか?」という問いかけに「メロンパン!」と会場から声がしていました。破綻時には金の価値がないということを言われたかったのでしょうね。
(1回しか見ていないのですが、こんな感じでした。)

富豪のお話も「なるほど〜!」と思って読んでおりました。私が最初に読んだ本がオーレンロースという方の本だったのです。
「もしかして?」と思って検索してみたら
この方も色々あるのですね。
何でも鵜のみにしてはいけませんね。

>外貨建資産は私は良いと思います

「リタイヤ後の海外生活のことを視野にいれている。」というように、FPに相談してみます。
 老後に住みやすい国すらわからないので、また自分が情けないのですが・・・。
 色々検索してみても(タイのHPなど)「ここは本当にいいのか?」などとこの頃疑惑が応じてしまいます。
Posted by Y at 2010年06月03日 12:37
Yさん
長々とお付き合い有難うございます
>遊歩道様が被害にあわれたなんて何故?と
思ってしまいます。
 
 嘘をつかれてしまっては、どうしようもありません。騙すより騙される人間になれという道徳にも似た教育を受けましたが、IFAは投資家が自分で投資したいといったのだから、騙されるほうが悪いのだという信念です
 また絶対に自分の都合の悪いことは文章に残したりしません。たとえばトラブルがあって状況を文章でくださいというと絶対書きません。証拠に残るからです。悪徳の怨霊が取り付いて、金融霊感のファンドをありがたくご紹介しているというのがピッタリです。
 しかし投資家もそろそろ、海外ファンドはおかしいことに気が付いてきていると思います。Yさんのように、投資に走らず、相談したことは賢明と思います。ちょっとでもこの人の言っている事、変じゃないと思えば、インチキがばれかかっているでしょう。
でもIFAも稼がなくてはいけません、ので
>色々検索してみても(タイのHPなど)「ここは本当にいいのか?」などとこの頃疑惑が応じてしまいます

お察しのとおりタイのランドバンクのようなポンジースキームが売られ、次々と泣き寝入りをする人が出てくるのではないでしょうか
 
Posted by 遊歩道 at 2010年06月03日 22:04
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