2006年03月27日

J-REIT と不動産投資

 乙の不動産投資をひとことでいえば、匿名組合による不動産私募ファンドおよび外国のリートに投資する投資信託が中心です。(例によって、ワンルームマンションは考えないことにしています。)
 J-REIT はまったく購入していません。
 なぜか。
 それは、J-REIT が15年にわたる毎年7%のリターンにふさわしくないからです。乙は、少なくとも 2006 年段階では買う意味はないと判断しています。
 J-REIT にはさまざまなものがありますが、そのほとんどは、適当な不動産物件の家賃を得るイメージです。それぞれの J-REIT を見てみると、運用成績は 3.5%〜4% 程度のものが多く、リターンが低いのです。これから利回りがよくなるというような見通しがあれば、投資先として考えないわけではありませんが、2004年くらいから、日本の中で J-REIT の人気が高まり、かなりの資金がそこに集中したように思います。地方の銀行なども、預金がだぶついて J-REIT で運用しているとかいう話も聞きます。ということは、J-REIT 同士で優良物件の奪い合い競争が生じます。乙は、すでにそうなっていると見ています。その結果、高値で物件を取得するようなことになり、J-REIT の今後の利回りが下がります。
 また、今後日本の金利が上がってくると、J-REIT に流れ込んでいる資金が他に逃げ出すので、J-REIT の価格が下がると思われます。それに、J-REIT が金融機関から借り入れている資金(J-REIT は借り入れがあるのが普通で、いわばレバレッジが高いのです)の金利が上がって、結果としてリターンを下げるという働きもあるでしょう。日本の低金利からの脱却がいつになるか、よくわかりませんが、いずれにせよ、これ以上金利が下がることはないわけで、今後は上がると思われます。
 というわけで、乙は、今後の長期的展望としても、J-REIT のリターンはあまり高くないと予測しています。
 それに比べると、不動産ファンド(私募ファンド)は、リターンが高いものが多く、運用先として充分考慮に値すると思います。ただし、こちらは匿名組合方式になることが普通で、小規模のものが多いように思います。その分、不安定であり、それはつまりリスクが大きいということにつながります。また、それぞれに個性的であり、一概に言えないくらい個別の商品ですから、個々に自分の投資先としてふさわしいかどうかを判断しなければなりません。
 J-REIT と不動産私募ファンドとの違いについては、以下のサイトで説明されています。
http://www.nli-research.co.jp/doc/eco0212b.pdf
http://www.jkwilton.com/daiginjo.htm
posted by 乙 at 01:21| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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