2006年03月28日

アメリカの不動産バブル

 乙は、投資信託の形で、外国のリート(REIT)に投資していますが、外国といっても、実態はアメリカが主です。
フィデリティ・USリート・ファンドB
http://otsu.seesaa.net/article/15367321.html
DIAMワールド・リート・インカム・オープン(愛称:世界家主倶楽部)
http://otsu.seesaa.net/article/14666447.html
 今、アメリカでは不動産バブルではないかという声が大きくなっています。
 Google で「アメリカ 不動産バブル」と入れて、出てきた記事をちょっと引用しておきましょう。最低限のところを引用しておかないと、元の記事が消されてしまってからでは遅いですからね。
 1年以内の比較的新しい記事に限定します。URL の次に記事が書かれた日付を入れておきました。

http://diary.jp.aol.com/fafpupj7ex/(2005年5月27日)
アメリカ全体の不動産の価格は全体としてみてもバブリーといわざる得ません。全米不動産協会の統計によると、2004年に購入された不動産のうち23%は居住目的のためではなく投資のためのものであるということです。また新規住宅ローンのうち30%以上は利子の支払いのみに使われており、このことは、多くの住宅購入者が、支払い能力の限界までお金を借りている兆候を示しています。

http://users.rcn.com/nynuts/Nuts/oldnuts/nuts491.html(2005年7月26日)
私たちがいま目にしているのは、不動産バブルの最後のあがきである。バブルっていうのは、最後にこうやっていろんな人たちをブラックホールみたいに引きずり込んで終わるのだ。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_05072701.htm(2005年7月27日)
少なくともグリーンスパン議長の目を通してみる限り、アメリカの住宅価格はかなり深刻なバブルを抱えた状態なのだろう。特定地域と言っているが、その範囲はおそらく相当に広いし、程度も深刻なのだろう。

http://plaza.rakuten.co.jp/vinalia/diary/200507270000/(2005年7月27日)
7月25日号のバロンズ紙でバブル懸念の記事を見つけた。【以下、データを列挙】

http://www.yoshiohotta.com/washington/2005/washington0507.html(2005年7月29日)
全米不動産協会は7月25日に発表した報告書で、「不動産市場がすぐに下降線を辿る兆候はほとんどない」と結論づけてさえいる。

http://plaza.rakuten.co.jp/vinalia/diary/200509200000/(2005年9月20日)
アメリカでの不動産バブルにかんする議論は、賛否両論だ。これだけの不動産高騰にも関わらず「長期的なトレンドをみても、現在の不動産価格は過熱とはいえない」という人もいれば、「これは不動産価格は楽観的すぎる」という人もいる。ただ僕としては、不動産バブルだと信じている。給料や収入が上がらないかぎり、いずれオプション期間がきれたローン返済者は高額の支払い額ができなくなる。それが最悪ケースを考えると、未払い総額がふえる2007年までにおこり、不動産価格が下落することになるのではないか。

http://monologue.chase-dream.com/essay/2005/essay-051106.html(2005年11月6日)
米国沿岸の都市部では,不動産ブームが凄まじく,近い将来不動産バブルが崩壊するのではないかと危惧されている.

http://www.webcg.net/WEBCG/essays/000017750.html(2006年1月)
リトルロックでも他都市同様に不動産バブルは健在だ。新興住宅地には自宅を担保にして買い入れたピカピカの新車たちが目立つ。諸説あるが、米経済界の予測では今年後半に不動産バブルは収縮に向かうという。大崩壊を予測する向きもあれば、徐々に収縮と見る向きもある。

http://tanakanews.com/g0125mortgage.htm(2006年1月25日)
アメリカの不動産市況は昨年6月に天井に達し、その後はしだいに住宅の売れ行きが悪化している。さる1月20日には、不動産価格の高騰が最も大きかった都市の一つであるニューヨークのブルームバーグ市長が「不動産市況は劇的に冷え込み始めている」と発言し、注目を集めた。不動産市場は株式相場のように一晩で暴落するということはなく、売れ行きが悪くなり、やがて価格が下がるという、時間のかかる低下プロセスをとる。不動産市況の悪化の速さを考えると、このまま進むと「金利逆転から1年ー1年半後に不況に陥る」という、時代遅れになったはずの定理どおりの展開になる可能性がある。
 サンディエゴでは、家を借りる人は買う人の4割のコストですむのに、それでも家を買おうとする人々が多く、昨年まで、即日完売の新築住宅が多かった。多くの人々が「まだまだ値上がりするから、高くても今のうちに買った方が良い」と考えている。これは、明らかに崩壊直前のバブルである。

http://blog.livedoor.jp/miwakoo/archives/cat_50011741.html(2006年2月11日)
昨日ついに家の前に「For Sale」の看板をたてました。でも、このごろ不動産バブルもついに終わったらしく、スローらしいのよね、、、。売れてくれるといいんだけど。

http://www.iwamototakahisa.com/blog/archives/cat_information.html(2006年3月2日)
ここ10年ほどアメリカの不動産の値上がりはすごかったのです。わたしの家の価値も3倍になったほどです。そして、ここにきてその値上がり状態も頭打ちになってきた感があります。【中略】さて、アメリカの不動産状況を称して、「バブルだ」という声をよく聞きます。しかし、わたしはそうは思いません。

http://www.randomhouse-kodansha.co.jp/diary/details.php?id=26(2006年3月3日)
アメリカ東西海岸部の都市でここ4、5年続いているのが、不動産バブル。ニューヨークも、高級コンドから比較的、庶民的な住宅アパートまで住宅価格は『今年こそ下落する』などといった経済学者の予測に反して依然、右肩上がりの状態が続いていました。しかしながら、絶好調だったニューヨークの不動産業界も昨年秋頃から住宅の売れ行きに陰りが見え始め、今年1月にはいってブル−ムバ−グ市長が、「不動産市況が劇的に冷え込み初めている。」との発表もありました。

 というわけで、日本語で書かれたものだけでも、ずいぶんいろいろな情報が集められました。
 さて、アメリカの不動産バブルは、実際のところどうなのでしょう。不動産の価格が高騰しているのはその通りのようですし、今年になって売買がやや下火になりかけているという記事もあります。しかし、問題は不動産価格の大きな下落があるかどうかです。高騰がなくなっても、高値安定ならば、何も問題はありません。
 そもそも、株に比べれば、不動産価格の変動はゆっくりです。しかも、リートは家賃収入もあるから、価格変動はますます緩やかな変化になります。投資信託は、複数のリートに投資していますから、単独のリートよりも変動はさらにゆっくりとしていると考えます。
 ということで、リートに投資する投資信託は、不動産価格が下落してからも、すぐには基準価額が下がらないでしょう。つまり、リートは、不動産バブルがはじけた場合、少ししてからゆっくりと基準価額が下がっていくことになると思います。
 不動産価格がゆっくり下がっていくならば、ファンドを解約する時間的余裕があるし、適応は十分可能だと思います。
 乙が購入した、米国のリートに投資する投資信託は、まだまだ保有します。乙は、毎月一回、基準価額×口数を確認していますが、今後もこのペースを守り、資産が下がり始めたことを確認してから解約する予定です。
posted by 乙 at 00:09| Comment(0) | TrackBack(1) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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