2010年10月28日

この不動産ファンドには投資しません

 たまたまネットで見かけたのですが、「みんなで○○さん」
http://www.minnadeooyasan.com/lp/lp19
というのがあります。
 不動産(倉庫)に投資して、年利回り6%というのですから、ちょっと投資心をくすぐられます。この投資話は、100万円で申し込めて、申込手数料無料、いつでも解約可能、運用期間は3年で、年6回分配があり、その合計で約6%の利回りが達成されるという話です。こういうのを聞くと、食指が動きます。過去3年間の実績で、分配金はだいたい年6%相当分くらい払われています。
 資料でも請求して、検討しようかなと思ったのですが、やっぱりやめようと思い直しました。
 何が問題だと思ったのか。ちょっと乙の考え方を書いておきましょう。
 投資では、ローリスク・ハイリターンということはあり得ません。安定的・定期的に一定の利回りを達成するのはローリスクですが、そういう状態で6%のハイリターンは得られないものです。逆にいうと、この投資はハイリスクであるに違いないのです。さもなければ(本当にローリスク・ハイリターンならば)、投資先に困っている都市銀行などが大量の資金を投入してくるはずです。
 では、どのようにしてハイリスクなのか。上記の文書ではここがまったく説明されていないので、よくわかりません。
 以下、乙の推測も含め、勝手なことを書きます。間違っている可能性が高いですから、あまり信用しないでください。
 乙の一番の心配は、投資先の倉庫の不動産としての価格です。
 倉庫の賃料収入を分配するという仕組みですが、それだけを考えれば6%の分配は可能かもしれません。しかし、その間に、倉庫の価格は下がると思うのです。これは不動産の宿命のようなものです。それについて、上記文書では、「変動しにくい賃貸利益で元本評価をしています。」としていますが、こんな説明が妥当なのでしょうか。不動産の価格を決めるのは、なかなかむずかしい面がありますが、一般には、類似の物件の価格を参考にして決めるか、賃貸料収入を基準にして決めるかでしょう。上記の文書では、後者を主張していますが、それは、この投資スキームを組み立てた側の論理であって、売却先が同じ判断をするとは限りません。実際にこの倉庫を売買するときは、不動産である以上、売買の取引先があるわけで、そちらが価格をどう判断するかによっては、(きわめて低価格でしか処分できないことになって)大きな損失をこうむることがあるように思います。
 Q&Aのところには、「Q 3年後(償還時)はどうなるの?」に対して「A 最終的な元本評価(3年間の年平均賃貸利益)に基づき、満期日より2カ月以内に出資金の償還を行います。」とありますが、元本評価が平均賃貸収益だけでできるというのが理解できません。不動産投資は、賃貸料収入を得るために、当該物件を買い取り所有者になるのではないでしょうか。所有者だからこそ賃貸料を受け取ることができると思います。だとすれば、元本を評価するときは、当該物件を売却して精算しなければならないはずです。
 上記文書中には、「営業者が保有している不動産の安定した賃料を分配するしくみです。」という文言があります。これもよくわかりません。営業者がすでに保有(所有ではない?)しているならば、そのままの状態で、営業者に賃貸料が入るはずです。だとしたら、新たに集めた匿名組合の資金(出資者が出資した出資金)はどこに流れて何に使われているのでしょうか。
 もしかして、営業者がこの物件を所有しておらず、たとえば第三者から賃貸しているというケースも考えられます。それを又貸しのようにしてテナントに貸し出して賃借料を得て、その一部を貸し手の第三者に支払う(その差額が営業者の儲けになる)ということなのかもしれません。しかし、この場合、匿名組合で資金を集める意味はまったくないことになります。賃貸するときの頭金に充てるとかいうことなんでしょうか。
 もう一つの疑問点は、これと関連するのですが、匿名組合全体の資金規模について言及がまったくないことです。仮に倉庫を買い取るとすれば、いくらで買い取るのでしょうか。それはだいたいはっきりしているはずで、それに合わせて匿名組合の出資者を募集し、その資金でこのスキームが動き始めます。それが示されなくて、大丈夫でしょうか。
 不動産投資の場合は、当該物件の価格が下落するリスクがいつもあるのですが、それを誰が負担するのか、はっきりしません。乙は、(匿名組合が当該物件を買うことになると思うので)匿名組合(つまり出資者)だと思いますが、だとすると、そのリスク(の大きさ)をどう見込むかが重要なポイントになってきます。
 こんなことで、この仕組みには疑問を感じました。
 詳しい資料を読めば、書いてあるのかもしれませんが、まあわからないものには手を出さないほうがよさそうに思いました。

 乙は、上記のページを一読しただけですので、思い込みやら何やらがあって、乙の判断は不正確かもしれません。他の人にこの投資をすすめない(投資するなと呼びかける)というわけでもありません。単に自分は投資しないというだけです。


posted by 乙 at 05:22| Comment(15) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんにちは。私も先日この記事を見つけました。(^^ゞ
自身がJ-REITに投資している事もあり、乙川様同様に
興味を持ちましたが、J-REITに比べ透明性に欠ける点と、
乙川様が指摘されていらっしゃるような胡散臭さもあり、
近づかない事に致しました。(笑)
Posted by ともや at 2010年10月28日 10:05
はじめまして。
不動産の投資信託でよくありがちなのは、1号ファンドの期限の到来→2号ファンドが1号ファンドの不動産を購入するという流れですね。
これであれば、新たに出資金を募る理由はあると思います。
しかし、1号ファンドの成績が良くなければ2号ファンドの出資金が集まりません。なので、運用者は2号ファンドには1号ファンドの不動産を高く買って貰い、1号ファンドの成績を良く見せる行動にでます。

後になるほど不利であるのは言うまでもありません。。
Posted by yumenotabiji at 2011年01月26日 11:06
yumenotabiji 様
 「みんなで大家さん」が、おっしゃるようなスキームで動いているとは思いませんが、実際のところは、外からはわからないものです。いや、投資している人だってそこまではわからないかもしれません。
 いくつもの不動産の投資信託がシリーズで出ると、あとになるほど危ないというのはその通りだと思います。
Posted by at 2011年01月26日 11:50
まともな投資家なら投資する気にもならないですね。
Posted by うに at 2011年09月05日 01:39
こんにちは。
私も投資しません。
先日、民事再生手続きを開始した牧場と同じように思えます。
書かれている通り、本当にローリスク、ハイリターンであれば、多額の広告費をかけて資金を集める必要は無く、銀行が資金提供してくれるでしょう。
Posted by ロードスター at 2011年09月11日 14:32
はじめまして。通りすがり書き込みいたします。
この商品に実際に投資をはじめた者です。
リスクの点が色々気になって、資料請求後
実際に直接あって話を聞きました。

広告はローリスクハイリターンのように
かかれていますが、リスクについて詳細を聞くと、ミドルリスクミドルリターンといったところでした(営業の人の発言に基づく)。物件により元本割れ条件は異なりますが、目安は家賃が20%以上下がる状態が続いた場合、元本評価もマイナスになります。これが元本割れリスクですね。

また、元本保全(保証でない)がありますが、代わりに不動産相場の上昇といった事態があっても(まぁ、都心ではない中古の物件ではそうそうないでしょうが)基本的にプラスが生じないというのも特徴です。

あと、物件については仰るとおり1号が償還したら2号の出資者が引き継いで買い取る形式を取っていますので、耐用年数が近づいてきた場合、引継ぎが出来なくなるケースは出てくると思います。そのときには修繕積立金+αで建て直して次の物件を用意するのか、一旦清算するのか、それは償還の際に判断するようです。不安があれば中途解約すればいいとの事でした(但し手数料3%)

まとめると、広告の印象よりはハイリスク。
家賃減少幅が大きいと元本が割れる。
この元本割れリスクを負う代わり、6%
を目安(家賃相場による)としたリターン
が入るという仕組みです。

相場の下がった今なら、REITの方が利回り
よいものありますね。とREITもチェック
してるこの頃です。
Posted by ヘリオドール at 2011年10月18日 23:55
初めまして。ちゃた と申します。

みんなで大家さん 今頃知って申し込みを迷っていましたら乙川 様を知りました。

読んでみてやめようと思いました。

その他にFXの潟宴Cズワン さんの

Bee Com という商品も気になっていますがご存じでしょうか?

メール登録すると毎日の取引の決算を見ることがでくるのですが、お値段がこれまた、、、

お時間ある時で全然構いませんのでどのように感じるかアドバイスくださいませ。

お値段はるので失敗したくないなあと。

どうぞよろしくお願いいたします。
Posted by ちゃた at 2011年11月14日 12:21
HPを見ましたが、これは不動産価格の評価方法など、市場の論理とかけ離れていておかしくみえますね。

上場して透明度もより高いREITでも利回り6%越えなんてたくさんありますから、こういうファンドには投資すべきではないと私には思えますね。
Posted by たこやき at 2011年11月22日 21:27
現状、上場REITの分配金利回りが高い(ように見える)のは、分配金減少のリスクを反映しているから、と思われます。現にここ数年、多くの上場REITで分配金が減少しています。よって、利回りがたとえ8%でも、必ずしも魅力的という訳ではなく、今の分配金水準を今後とも維持できるのかどうかを十分に吟味する必要があります。
これは理論的に、次のように説明できます。
「REITの市場価格が、配当割引モデル
http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ha/haitowari.html
で決まると仮定すると、高校3年生レベルの数学の「極限値」を求める手法により、
『そのREITの実質的な分配金利回り=その表面的な分配金利回り−分配金の年減少率』
となる。」
よって、分配金が今年1000円、来年950円、再来年902.5円という具合に年5%ずつ減少していく(と見込まれる)REITは、たとえ見掛け上の年利回りが8%あっても、分配金が横ばいを維持できる(と見込まれる)利回り4%のREITに比べ投資魅力が劣る(その分、REIT価格下落の損失が分配金利回りの有利さを削ぐ)ことになります。
Posted by 麻垣康三 at 2011年12月05日 03:33
基本はねずみ講方式ですね。
後からの出資をそれ以前の出資者に配当する方式です。
出資者が子ねずみを勧誘するわけでもないのでねずみ講にはあたらないわけですが、
また年6%程度の配当ですので自分の出資分を回収するのにも16年かかるわけですので早期の破綻はないのが巧妙なとこですね。現在第8回募集中で、第1回はH19年です。
あと何年もつかは運次第・・・かなりのハイリスクな投資ですが、うまく2〜3年で解約できれば6%の利益はおいしいかもですが、すでて(自己)事故責任でお願いします。
Posted by ふぇいく at 2012年02月12日 19:31
元関係者です。
やっていることは「自転車操業」です。
法律違反の行為はありませんが。

運用後の出口戦略で躓くか、大量の
解約が出るか、商品の玉がなくなるか
時点でアウトです。

だって、購入した値段以上で投資家から
集めて、余ったお金は運転資金に使って
いるのでねぇ。。。

投資するなら、リスク覚悟で。
Posted by ぱぱんち at 2012年03月02日 13:20
 この会社に資料請求したんですが、社員の対応が最悪でした。横柄な態度で、電話で話しているだけで気分が悪くなり、まともな会社の対応ではないなと感じました。

出資者の皆さんが騙されてなければいいのですが、と少し心配になりました。

こんな会社に出資するなんて、自分的には自殺行為だと思いました。経営も自転車操業だと噂で聞きましたし、目先の微々たる利益だけの為に出資なんてとんでもないです。

とにかく私の印象では、ブラック会社のにおいがしました。

Posted by みんと at 2012年03月05日 09:29
株投資を少ししています。この投資話のCMが今朝のサンケイオンライン版に出ていました。2010年→2012年の引き継ぎ需要なのでしょうね。君子危うきに近寄らず!早々に退散しました。
Posted by まさひろお父さん at 2012年03月22日 06:31
 最近、この不動産ファンドについて「詐欺だ」というコメントが連続していますが、そのようなコメントは、当該不動産ファンドを不当におとしめるものであるので、削除しました。
 この処置は、当該不動産ファンドからの申し入れによるものです。
Posted by at 2012年05月26日 04:29
とうとう行政処分がでました。
3ヶ月の営業停止です。
安愚楽牧場と同じ運命を辿りそうです。
出資者のみなさんご愁傷様です。
Posted by くまパパ at 2012年08月31日 12:14
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

※ブログオーナーが承認したコメントのみ表示されます。

この記事へのトラックバック
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。