2011年03月13日

Walton 社のランドバンキング説明会

 乙は Walton 社のランドバンキングにも投資しています。
2006.8.7 http://otsu.seesaa.net/article/22025403.html
 先日、東京駅のそばの丸ビルホール&コンファレンススクエア8Fで、すでに出資している投資家を相手に、説明会を行うという案内がありました。乙はちょっと興味があったので、参加してみました。
 参加者は30名ほどでした。平日の夜ということで、サラリーマンが多いような印象でした。サンドイッチとミネラルウォーターのサービスがありました。「軽食」のつもりのようでしたが、乙などは十分食事相当と考えられる量でした。
 説明会の内容は、2009年から2010年にかけて、Walton 社がカナダで手掛けてきたランドバンキングのうちいくつかが終了し、デベロッパーなどに土地を売却して利益が出たという話が中心でした。単利計算で十数%から30%程度の利益であるという話でした。あちこちで開発話があり、Walton 社はずいぶん幅広く手掛けているようです。
 しかし、乙は Walton 社に全幅の信頼を寄せているわけではありません。
 会場で直接質問したわけではありませんが、いくつか疑問に感じていることがあります。
 第1に、説明会にずいぶんコストをかけているように思われる点です。
 今回の説明会は、すでにWalton 社に投資している人たちに対するものですが、東京駅の駅前一等地にある会場を借りて行っています。また、そのために日本語による各種資料を用意していました。こういうことではずいぶんコストがかかります。今回は香港在住の責任者が来て英語で話しましたが、日本語への通訳が付きました。通訳者は Walton 社の社員で日本語が達者な(アメリカ系の?)白人でしたが、こういう人たちの人件費は相当なものでしょう。こんなにコストをかけていいのでしょうか。プレゼンではパワーポイントを駆使していましたが、これまた作成には相当なコストがかかっていると感じました。同じものを世界中で使い回せば安上がりになるのでしょうか。あれもこれも一見豪華ですが、こういうコストは投資家が負担していると考えるべきで、乙はマイナスにとらえます。豪華な説明会は、詐欺的投資話によく出てくるもので、乙などはかえってうさんくさく感じます。英語で話すならば、資料も全部英語で、通訳なしでいいのではないでしょうか。香港の方はカナダにも住んでいたことがあるとのことで、流暢な英語を話していましたが、とても聞き取りやすかったと思います。
 第2に、カナダの開発話が有限である点です。トロント周辺に典型的に見られるように、どんどん人口が増えていて、住宅に対する需要が強いというのはその通りでしょう。しかし、それが無限に続くわけではありません。いつかは需要が減ることがあり得ます。Walton 社のように開発前の更地を大量に保有してデベロッパーに売却していくビジネスモデルはいつかは限界を迎えます。それがいつなのか、わかりません。今は順調であっても、今後もずっと順調だとはいえません。こういうビジネスモデルはある日突然破綻するものですから、安心して資金を突っ込むべきとは思えません。1口が1万カナダドルくらいになるように小口に分散して世界中から投資家を募っていますが、まあいいところでしょう。何口も購入するのは危ないように感じています。
 それにしても、過去の話を聞く限りにおいて、相当な実績を上げてきているようで、自分の投資案件がどのようになるのか、あと数年程度で出口が見えそうですが、楽しみでもあり不安でもあります。


posted by 乙 at 06:57| Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
シンガポールのWalton にお邪魔してきた時、日本の個人口座に関する撤退の話を聞きました。今後は金融関係のみに販売だとか。多分日本政府から規制でしょう。
シンガポールのWalton社では過去のトラックレコードも前年度の監査報告も全て見せてくれます。
日本に在住の日本人でもシンガポールのWalton社から直接商品を買うのは可能だと言う事です。

日本の政府ってどうしておかしいですよね。
Posted by hisako at 2011年03月13日 14:41
hisako 様
 日本の個人口座の撤退の話は
2010.9.12 http://otsu.seesaa.net/article/162318504.html
に書いたことがあります。
 日本政府がおかしいのかどうなのか、乙は判断材料を持っていません。
Posted by at 2011年03月13日 15:33
カナダの会計監査基準はだいぶ緩いようで、
最新のファンドに投資しているはずのお金が
過去の配当金に流用されていると言うような話も出ています。

一度資金の流れを確認取るのが良さそうです。
Posted by 匿名 at 2011年03月16日 11:31
匿名様
 その意味では、資金の流れがはっきりわかるような情報は提供されておらず、まさに乙が心配しているのはこの点です。
 いわゆるファンドとはまったくしくみが違っています。
 まあ具体的な出口が見えるまでもう少しようすを見てみますが……。
Posted by at 2011年03月16日 18:00
乙川様

最近更新無くさびしく思っています。
さて、Waltonへの投資ですが、私も行っています。
株式等と比較すると期間はかかりますが、比較的リスクが低い割には高いリターンが期待できる投資案件ではという事で始めました。
ただ乙川さんと同様全幅の信頼とまでは行かず、回り方で償還の実績などが確認できればもう少し比率を上げたいと思う所です。

乙川さんの物件はそろそろ償還を迎える時期かと思いますがどういった状況でしょうか?
情報ありましたらお願いします。

年率20%のリターンが現実になれば良いのですが・・・
(米国不動産は回復しているとの報道ですので期待しているのですが)
Posted by Bigwave at 2013年04月03日 19:37
Bigwave 様
 コメント、ありがとうございます。
 最近、更新をおこたっているのは、忙しいことに加えて、一つ、ある事件があったためなのですが、まあこの件はいずれ書きましょう。
 今のところ、Walton 社からは償還の話は出ていません。時期的にはそろそろあってもいいころではありますが、さて、どうなるでしょうか。
 営業担当者からは、たまに連絡がある状況です。
 個人的には、年率 20% は望めないと考えています。とはいえ、ある程度の期待も持っていることは事実です。
 期待もありますが、不安もあるといった感じでしょうか。
 あまり参考になる話でなくて恐縮です。
Posted by at 2013年04月04日 06:20
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