2007年06月26日

レジャーホテルファンド(HOPE α3)は償還されます。

 乙は、レジャーホテルファンド(HOPE α3)に出資してきました。
2006.12.14 http://otsu.seesaa.net/article/29589329.html
2006.8.1 http://otsu.seesaa.net/article/21743958.html
2006.3.20 http://otsu.seesaa.net/article/15111327.html
 しかし、最近郵便物が送られてきて、これが償還されるという連絡が入っていました。
 書類によると、α3,4,5,6 が償還されるとのことです。α7 以降も今後同様の方向に動くでしょう。
 出資者は、元本の償還(と分配金の受け取り)を選択するか、(分配金のみを受け取って)元本分を今後設定される新しいレジャーホテルファンド HOPE-LAST への出資に回すことを選択するかのいずれかが求められています。α3,4,5,6 で購入した物件は、すべて HOPE-LAST に引き継がれます。
 乙は、元本の償還を選び、HOPE-LAST への出資は見合わせることにしました。
 理由はいくつかあります。
 まず、このレジャーホテルファンド全般に関して、乙自身、完全に納得して出資してきたわけではないということがあります。以前のブログ記事にも書きましたが、出口戦略の問題があり、元本が無事に返ってくるかどうか、不安があります。乙は、最低金額の50万円だけ投資して、ファンドがどのように償還されるのか、その最後の段階を経験してみたい(決算書を見てみたい)と思ったのでした。そこでうまく行くなら、出資金を増やすことも選択肢の一つだと思いました。しかし、今回、元々予定されていた5年を待たずに償還されることになりましたので、その一番大事な出口戦略がわからないままになってしまいました。
 ということは、レジャーホテルファンドに今後も投資を継続することに大いに不安を覚えます。
 次に、α3,4,5,6に関して、償還しなければならない理由がよくわからないということがあります。
 もともと、5年と期限を区切った上での運用だったわけですが、それをたった2年ほどで解散してしまうという大きな変更になりました。その理由が納得しがたいのです。
 書類によれば、9月から施行される金融商品取引法の主目的である投資家保護制度を確保するためには、ばらばらで運営している各ファンドを一本化することが総合的なリスクの低減または平均化のために必要だと書いてあります。金融機関やファンドへの売却はある程度まとめて大量に行わないといけないということです。
 乙は、この考え方が理解できませんでした。
 資産をまとめるほうがいいのはその通りかもしれませんが、そんなことは、2年前に運用を開始するときにすでにわかっていたことでしょう。もし、当時はそう思っていなかったとすれば、運営会社として失格です。当時からそう思っていたならば、それにもかかわらず運営会社としてα3,4,5,6 とばらばらの匿名組合を組織してきたのであって、それはそれなりのメリットがあったからに違いありません。それが、2年くらいで変化するとは思えず、また、金融商品取引法が施行されようと施行されまいと、さほど状況が変わったとも思えません。その意味では、営業者は恣意的な運用をしているように見えます。
 次に、解散の根拠として、契約書上は、次のような文面があります。「地震や火災その他の事由で営業者が本契約または本事業の継続が著しく困難であると合理的に判断した場合には営業者は出資者にその旨を通知した上で本事業を終了、清算することがあります。」今回の償還は、営業者の判断では地震や火災と同様に「営業が著しく困難」と考えられるのでしょう。しかし、出資者(乙のことです)から見れば、そんなふうには見えません。今までの途中経過報告を見てもわかるように、このファンドは順調に運営されてきており、今この段階で解散しなければならないほどの切迫した状況にあるとは思えません。この点に関して、営業者と出資者で判断が異なるならば、出資を継続することは無理です。
 細かい問題ですが、α3 では、1年目は 8.4% の配当ですが、2年目から5年目までは 12% の配当を予定していたのです。(あくまで予定に過ぎませんが、パンフレットにそう書いてあります。)今回の HOPE-LAST では、3年間の運用で毎年 8.4% の配当を予定しているとのことです。つまり、今回乗り換えることで、利回りが低下することを受け入れざるを得ません。これは投資家には不利です。
 乙は、だいたい、こんなことを考えました。
2007.6.28 追記
 この記事に関連して、
http://otsu.seesaa.net/article/46002779.html
http://otsu.seesaa.net/article/46085453.html
があります。ご参照ください。
posted by 乙 at 04:26| Comment(3) | TrackBack(0) | その他の投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
そういった経緯だったんですね。私も最近興味本位でHOPE-LASTの契約書取り寄せた1人ですが、このファンドは劣後組合員が1人儲けになる仕組みになっております。で、ここからは想像ですが、HOPE1-6から、新しいHOPE-LASTに売却する際に、不動産価額がステップアップしていませんでしょうか?
もし、これがステップアップしていれば、その評価益を彼らが独り占めしたことになりますね。
Exit時に多額のCapitalGainが実現したとしても、優先組合員は、年8.4%を上限とした配当となり、残りは親の総取りです。
こうやって、不動産価額をステップアップさせてチューチュー吸い取ろうという腹なので、期中の分配には興味が無いでしょうね。
Posted by じい at 2007年06月27日 17:37
HOPEシリーズについて明確な理由が無い解散がされたのは、新たな法律の施行前に営業主体が利益を得ようとしたと考えるこが妥当です。現状の法体系では、3億円で営業主体が購入したホテルを実質倍額以上でファンドに売りつける行為が容認されています。ファンドが購入するホテルについての価格面での透明性は全くありません。
営業主体は、単に他人のふんどしで自己の利益を作り出しているだけです。
リスクは結果的に出資者だけが持つ構図です。
★コンプライアンス面では、多くの問題があると言わざるを得ません。
Posted by ★重要情報 at 2007年06月30日 12:26
※コンプライアンス面で多くの不安要因があると思います。現体制に
Posted by ★重要情報・注意!!! at 2007年06月30日 12:32
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